La réforme des valeurs locatives des locaux professionnels entre en vigueur : les valeurs locatives qui dataient de 1970 sont remplacées en 2017 par des valeurs locatives fixées en fonction du marché locatif actuel. Les avis d’imposition de la taxe foncière sur les propriétés bâties des entreprises et de la cotisation foncière des entreprises vont en tenir compte. Cette circulaire présente les principes de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels.

Le secteur a toujours alerté sur le risque que cette réforme n’augmente les charges des entreprises de proximité. Aussi, en 2015, l’UPA avait demandé un report de la mesure et un examen précis de la fiscalité locale supportée par les entreprises de proximité, en vérifiant l’impact potentiel de la réforme.

Sur le site impots.gouv.fr des fiches et des questions-réponses pour comprendre l’application de la réforme https://www.impots.gouv.fr/portail/professionnel/je-suis-proprietaire-ou-je-suis-occupant-dun-local-professionnel

1•     Locaux professionnels concernés

La révision concerne, actuellement, les locaux professionnels. Les locaux industriels ou professionnels évalués au barème (catégories spécifiques) et les locaux d’habitation ne sont pas visés par la réforme.

2•    La nouvelle valeur révisée

La nouvelle valeur révisée des locaux professionnels devra correspondre à des loyers réels. Une mise à jour permanente des valeurs locatives est prévue.

La nouvelle valeur locative correspond au produit de la surface du local pondérée par le tarif de la catégorie du local éventuellement ajustée par un coefficient de localisation :

Valeur locative révisée brute = surface pondérée x tarif (x coefficient de localisation)

2.1. Surfaces pondérées 

Les surfaces des différentes parties du local sont pondérées en fonction de l’utilisation et des caractéristiques physiques. Les coefficients de pondération sont :

-         1 : surfaces principales ;

-         0,5 : surfaces secondaires couvertes (réserve, locaux techniques, …) et espaces de stationnement couverts ;

-         0,2 : surfaces secondaires non couvertes et espaces de stationnement non couverts.

2.2. Tarif 

Le tarif est fixé, au mètre carré, pour chaque catégorie de local professionnel et en fonction du marché locatif dans chaque département. 38 catégories de locaux professionnels ont été établies (magasins, bureaux, hôtels, …).

2.3. Coefficient de localisation 

Un coefficient de localisation est appliqué pour tenir compte le cas échéant, de la localisation particulière du local au sein du secteur locatif (faible ou forte attractivité du lieu par rapport aux autres parcelles du secteur).

3•     Mesures de neutralisation et de lissage

Des mesures correctives et un lissage sur dix ans sont prévues, pour assurer aux collectivités territoriales le maintien de la part respective des locaux professionnels et des locaux d’habitation dans les impôts locaux et pour limiter pour les redevables les variations extrêmes et permettre une mise en place progressive de la réforme.

3.1. Dispositif de neutralisation

Un coefficient de neutralisation est fixé afin de ne pas surtaxer les locaux professionnels par rapport aux locaux non concernés par la réforme et maintenir dans les impôts locaux les proportions contributives de chacune des catégories de locaux. Le coefficient de neutralisation est égal au rapport entre la somme des valeurs locatives 1970 des locaux professionnels et la somme des valeurs locatives révisées de ces locaux.

3.2. Dispositif de « planchonnement »  

Un dispositif de « planchonnement » permet de limiter les variations extrêmes de valeurs locatives, à la hausse ou à la baisse. Il diminue de moitié l’écart entre l’ancienne valeur locative et la nouvelle valeur locative révisée et neutralisée.

3.3. Lissage

Pour atténuer les variations de cotisations, à la hausse ou à la baisse, un lissage sur dix ans est appliqué. Il s’applique à la cotisation révisée. Le montant de lissage correspond à la différence entre la cotisation révisée neutralisée « planchonnée » et la cotisation sur les bases de 1970, divisée par dix. Ce lissage, positif ou négatif, sera appliqué sur la cotisation de chaque local professionnel pendant une durée de dix ans, jusqu’en 2026.