Denormandie ancien: aide fiscale pour logements à rénover
Un décret et deux arrêtés, publiés le 27 mars 2019, précisent les modalités d’application du dispositif fiscal « Denormandie ancien », créé par l’article 226 de la loi de finances 2019 et en vigueur depuis le 1er janvier 2019. Ces textes précisent les conditions à respecter pour pouvoir bénéficier de cette aide fiscale, destinée à favoriser la remise sur le marché locatif de certains logements à rénover et locaux transformés en logements[1].
1•Les conditions à respecter pour bénéficier du « Denormandie ancien »
Pour être éligibles au dispositif fiscal « Denormandie ancien », les logements anciens, c’est-à-dire achevés depuis au moins 15 ans, ainsi que les locaux qui sont transformés en logement, doivent tout d’abord avoir fait l’objet d’une acquisition entre le
1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021.
Ils doivent ensuite être situés dans des communes faisant l’objet de conventions dans le cadre du plan Action cœur de ville, ou qui ont conclu une convention d'Opération de revitalisation de territoire (ORT) prévue à l'article L.303-2 du Code de la construction et de l'habitation[2].
Ils doivent également faire l’objet de travaux de rénovation d’un montant, facturé par une (ou des) entreprise(s), d’au moins 25 % du coût total de l’opération.
La consommation énergétique du logement doit être ramenée après travaux au seuil E de l'étiquette énergie du diagnostic de performance énergétique (DPE).
Enfin, ces logements ou locaux transformés en logement doivent être mis en location, pour une durée minimale de 6 ans, avec un loyer hors charges et des revenus des locataires plafonnés, fixés par décrets. Pour les baux de locations signés en 2019, les plafonds applicables sont les suivants :
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Composition du ménage |
Plafond de revenus |
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Zone A bis |
Zone A |
Zone B1 |
Zone B2/C |
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Personne seule |
37.508 € |
37.508 € |
30.572 € |
27.515 € |
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Couple |
56.058 € |
56.058 € |
40.826 € |
36.743 € |
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Pers. seule ou couple + 1 personne à charge |
73.486 € |
67.386 € |
49.097 € |
44.187 € |
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+ 2 personnes à charge |
87.737 € |
80 716 € |
59.270 € |
53.344 € |
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+ 3 personnes à charge |
104.390 € |
95 553 € |
69.725 € |
62.753 € |
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+ 4 personnes à charge |
117.466 € |
107.527 € |
78.579 € |
70.721 € |
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Majoration par pers. à charge supplémentaire |
+ 13.087 € |
+ 11.981 € |
+ 8.766 € |
+ 7.888 € |
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Zone où se situe le bien |
Plafond de loyer (par m2) |
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Zone A bis |
16,96 € |
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Zone A |
12,59 € |
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Zone B1 |
10,15 € |
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Zone B2/C |
8,82 € |
Pour calculer le montant du loyer maximum hors charges applicable, il est nécessaire d’appliquer le coefficient suivant au m² :
Coefficient[3] = 0,7 + 19/(surface utile).
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Rappel surface utile La surface utile correspond à la surface habitable augmentée de la moitié de la surface des annexes, dans la limite de 8 m² par logement. La surface des annexes à ajouter à la surface habitable, avant l’application du plafond de 8 m², correspond à la somme des surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m. Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs, les celliers intérieurs ou extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et, dans la limite de 9 m², les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré. Cas particulier des garages pour les maisons individuelles : Les emplacements de stationnement et les garages ne constituent ni des lieux à usage d'habitation ni des annexes et ne sont donc pas comptabilisés dans la surface utile. Les maisons individuelles constituent cependant un cas particulier, dans la mesure où il est parfois difficile de distinguer, pour un garage, quel est l'usage qui ressort, du stationnement ou de l'annexe. La partie des annexes à usage de stationnement est donc fixée forfaitairement à 12 m².
Exemple : une maison individuelle de 100 m² habitables, avec des combles aménageables de 50 m², et un sous-sol de 100 m² :
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2•Les travaux éligibles
Les travaux de rénovation éligibles au dispositif fiscal « Denormandie ancien » sont les travaux ayant pour objet la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables, la réalisation d’économies d’énergie pour ces surfaces, ainsi que la création de surfaces habitables à partir de l’aménagement des surfaces annexes (à savoir les combles accessibles et les garages en habitat individuel).
Ces travaux doivent être réalisés par des professionnels du bâtiment, et au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l'acquisition du local ou du logement concerné.
3•Précisions sur les travaux d’économie d’énergie
Les travaux d’économie d’énergie doivent être réalisés par un (ou des) professionnel(s) qualifié(s) RGE, et permettre d’atteindre une consommation conventionnelle en énergie primaire du logement inférieure à 331 kWh/m2/an (seuil E de l'étiquette énergie du DPE).
Ces travaux d’économie d’énergie peuvent être réalisés de deux manières :
- soit globalement, en permettant une diminution de la consommation conventionnelle en énergie primaire, évaluée sur les usages de l'énergie pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire et le refroidissement, d'au moins 30 % (ou 20 % pour les logements en immeuble soumis au statut de la copropriété) ;
- soit par la réalisation d’un bouquet de travaux, composé de deux des actions d'amélioration éligibles suivantes :
- Isolation thermique des toitures
- Isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur
- Isolation thermique des parois vitrées
- Installation ou remplacement de systèmes de chauffage
- Installation ou remplacement de systèmes de production d'eau chaude sanitaire
Les travaux d’économies d’énergies doivent être conformes aux exigences techniques définies dans l’arrêté du 3 mai 2007 relatif aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des bâtiments existants (RT par élément).
4•Le montant de la réduction d’impôt
Le montant de la réduction d’impôt est calculé sur une somme maximale de 300 000 euros par an, et pour deux opérations maximums, plafonnée à 5 500 euros le m². Le taux de réduction d’impôt est de 12 % pour une durée de location de 6 ans, de 18 % pour 9 ans et de 21 % pour 12 ans.
5•Les justificatifs
Pour justifier de sa réduction d’impôt, le contribuable va devoir fournir auprès de l’administration fiscale :
- Les factures, autres que les factures d’acompte, des entreprises ayant réalisé des travaux. Celles-ci devront comporter notamment :
- le lieu de réalisation des travaux,
- la nature de ces travaux,
- les caractéristiques et critères de performance des matériaux et équipements.
- Une évaluation énergétique réalisée par un diagnostiqueur immobilier[4] qui indique la consommation du logement avant et après la réalisation des travaux[5].
- Une note récapitulative des travaux réalisés ainsi que leur montant[6].
[1] Selon le ministère en charge du logement, entre 5 000 et 10 000 logements par an devraient bénéficier de cette aide fiscale, pour un coût budgétaire annuel d’environ 100 millions d’euros.
[2] A ce jour, un peu moins de 250 villes sont éligibles au dispositif. La liste des communes éligibles est précisée en annexe de l’arrêté du 26 mars 2019 relatif à la liste des communes ouvrant droit à la réduction d’impôt prévue au 5° du B du I de l’article 199 novovicies du code général des impôts (NOR : LOGL1903826A).
[3] Le coefficient doit être arrondi à la deuxième décimale la plus proche, et ne peut dépasser 1,2.
[4] Au sens de l’article L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation
[5] Selon une méthode de calcul conventionnel satisfaisant aux dispositions de l'arrêté relatif aux méthodes et procédures applicables au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine du 15 septembre 2006
[6] En plus de la note annexe prévue à l’article 46 AZA undecies du CGI.
